Prodej činžovního domu je velkým krokem a je potřeba ho správně uchopit, protože každý drobný přešlap Vás může stát miliony korun.
Pojďme si říct pár klíčových bodů, které je dobré promyslet.
PRODÁVAT SÁM NEBO S REALITKOU?
Prodej činžovních domů je specifickou disciplínou. Pokud sami nedisponujete databází relevantních investorů, nebude pro Vás prodej jednoduchý a oslovené publikum investorů nebude pravděpodobně dostatečné.
Zkušený prodejce má množství kontaktů a umí s nimi pracovat, umí tlačit nabídky proti sobě a získat tak pro Vás tu nejlepší cenu a také Vám pomůže odfiltrovat nepříjemné tlaky od kupujících na cenu i podmínky.
JAK VYBRAT DOBRÉHO PRODEJCE
Ptejte se, jaké realizoval makléř prodeje komerčních nemovitostí.
I skvělý prodejce bytů může mít minimální zkušenosti s prodejem činžovních domů.
U velkých řetězcových realitek se ptejte na prodeje konkrétního makléře za uplynulý rok či dva, to jediné je totiž relevantní. Dobrý prodejce Vás s radostí nechá promluvit i s klienty, kterým domy prodával a rád se pochlubí, kolik relevantních kupců má a kolik toho již prodal.
Je to jako na rande - důležitá je i chemie a důvěra mezi Vámi a makléřem. Pokud Vám někde v hlavě bliká červené světýlko a makléř Vám prostě nesedí, tak hledejte dále. S tímhle člověkem totiž budete příštích pár měsíců trávit spoustu času, tak ať to není trápení…
VEŘEJNĚ NEBO NEVEŘEJNĚ?
Tak to dáme na ty internety a bude nebo ne?! Osobně se věnuji neveřejnému prodeji investičních nemovitostí a jsem přesvědčen, že zejména u činžovních domů, hotelů a další pronajatých komerčních nemovitostí je to ta správná cesta a hned řeknu proč.
Negativa veřejného prodeje:
▪️ Naruší se nájemní vztahy, nájemníci se začínají bát o místo k bydlení či podnikání a začnou hledat nové prostory.
▪️ Začnou Vás bombardovat všichni makléři z trhu, kteří nemají moc nabídek a potřebují natáhnout nabídky z trhu, často i bez Vašeho mandátu začnou nemovitost nabízet… Zažil jsem i komické situace, kdy prodávajícímu zkoušel makléř prodat jeho vlastní dům.
▪️ Nabídka se ,,proflákne‘‘, v tomto segmentu má velkou cenu diskrétnost a exkluzivita, věci, které už zná každý nikoho nezajímají.
URČENÍ PRODEJNÍ CENY
Určení ceny není o pocitech a o tom, kdo by kolik chtěl, ale o přesné kalkulaci a promyšlení potenciálu domu.
Při určování ceny se dívám z těchto úhlů:
▪️ ocenění dle metrů čtverečních a aktuálních cen na trhu,
▪️ ocenění dle jiných obdobných nabídek na trhu (ale tím nemyslím ty z Srealit 🙂),
▪️ ocenění dle skutečných výnosů,
▪️ dalším a naprosto klíčovým je hledání dalších cest pro zlepšení prodejní ceny, a proto je třeba dobře poznat jak nemovitost, tak ekonomiku domu.
JAK HLEDAT DALŠÍ PROSTOR PRO NAVÝŠENÍ CENY
▪️ navýšení nájmů
▪️ rozdělení prostor na menší
▪️ pronájem jinému segmentu klientů, např. místo dlouhodobých pobytů krátkodobé, studenti atd. Každému domu může ,,ekonomicky slušet jiná klientela‘‘.
▪️ dostavba domu, vnitrobloku, ať už jde o ideu, architektonickou studii, nebo získání stavebního povolení
▪️ potenciál pro rozprodej po jednotkách
▪️ prodej klientovi, který má pro danou lokalitu či architekturu sentiment
▪️ rekolaudace na jiný účel
Bohužel i někteří makléři ve snaze zalíbit se majitelům ,,vystřelí cenu‘‘ výrazně nad realitu s tím, že se poté může jít s cenou dolů.
Já tuto techniku považuji za neférovou, výsledkem je, že se nabídka ,,proflákne na trhu‘‘ a za nerealistickou cenu ji stejně nikdo nekoupí.
To poté vede k dalšímu výraznému snížení ceny a efektu starého masa na pultě… Nikdo nechce kupovat to, co již všichni znají a pokud ano, tak za další diskont. Znavený majitel pak často kývne na cenovku o mnoho procent nižší, než kolik by dostal při správném určení ceny.
Jan Halíř
Specialista na neveřejný prodej komerčních nemovitostí v Praze, především činžovních domů, hotelů a stavebních pozemků. Vyniká diskrétním přístupem bez veřejné inzerce a osobním jednáním s klienty.
S dlouholetými zkušenostmi v oboru realizoval obchody v hodnotě miliard korun. Na rozdíl od velkých realitních kanceláří se každému prodeji věnuje osobně, což mu umožňuje poskytovat individuální přístup.
Díky výborné znalosti pražského trhu a přímým kontaktům na majitele nemovitostí dokáže efektivně vyjednávat a maximalizovat ceny pro prodávající.